Blog

Wartość rynkowa nieruchomości stanowi szacunkową kwotę, jaką w dniu wyceny można uzyskać za nieruchomość w transakcji sprzedaży zawieranej na warunkach rynkowych pomiędzy kupującym a sprzedającym, którzy mają stanowczy zamiar zawarcia umowy, działając z rozeznaniem i postępują rozważnie oraz nie znajdują się w sytuacji przymusowej.

Z ekonomicznego punktu widzenia wartość nieruchomości to efekt rozwiązania sytuacji konfliktowej/problematycznej, która jest zależna od zachowania (grania) uczestników rynku nieruchomości (graczy). Tak proces wyceny postrzegany jest z perspektywy teorii gier, która to dotyczy podejmowania decyzji w warunkach interaktywnych, w oparciu o modele matematyczne. Oznacza to, że „rozwiązanie” sytuacji konfliktowych albo współpracy, przez konkretną osobę uzależnione jest od decyzji podjętych przez innych.

Rolą rzeczoznawcy w procesie wyceny nieruchomości jest umiejętne odkrywanie i interpretowanie informacji dostarczanych przez rynek nieruchomości oraz sztuka postawienia się w miejscu uczestników/konsumentów transakcji (sprzedającego i kupującego), aby przewidzieć ich działania, przy założeniu że każdy z nich zachowuje się racjonalnie w celu osiągnięcia ich subiektywnej wiązki użyteczności:

- sprzedający – ustalona kwota pieniężna;

- kupujący – cechy, użyteczności danej nieruchomości.

Użyteczności/cechy danej nieruchomości decydują o jej wartości. Często cechy te są subiektywnie, odmiennie ocenianie (wyceniane) przez strony transakcji. Istotę wartości nieruchomości w rozumieniu teorii gier można zobrazować graficznie:

Podsumowując, można przyjąć założenie, że wynik końcowy szacowania wartości rynkowej nieruchomości, to określenie „równowagi”, gdzie strategie graczy (sprzedającego i kupującego) zbiegają się w jednym punkcie (R/R).

W świetle obowiązujących w Polsce przepisów prawnych, tytułem zawodowym "rzeczoznawca majątkowy" mogą posługiwać się wyłącznie osoby, którym minister ds. budownictwa, planowania i zagospodarowania przestrzennego oraz mieszkalnictwa nadał stosowne uprawnienia. Wykaz osób posiadających obowiązujące uprawnienia zawarty jest w Centralnym Rejestrze Rzeczoznawców Majątkowych prowadzonym aktualnie przez Ministerstwo Rozwoju i Technologii (https://rejestresrm.mrit.gov.pl/).

Rzeczoznawca majątkowy jest jedyną osobą uprawnioną do sporządzania operatów szacunkowych dotyczących określania wartości nieruchomości.

Jako klient warto zatem sprawdzić - jeszcze przed zleceniem usługi wyceny nieruchomości - czy osoba, której chcemy powierzyć sporządzenie operatu szacunkowego, znajduje się w Centralnym Rejestrze Rzeczoznawców Majątkowych.

Wycena mieszkania, a dokładniej - lokalu mieszkalnego, rozpoczyna się od oględzin nieruchomości.

W trakcie oględzin, rzeczoznawca majątkowy sporządza m. in. dokumentację fotograficzną lokalu (oraz jego pomieszczeń przynależnych - najczęściej piwnicy bądź komórki). Dobrze, aby zleceniodawca wyceny przedstawił podczas oględzin numer księgi wieczystej mieszkania.

Jeżeli jest to uzasadnione, rzeczoznawca dokona obmiaru powierzchni lokalu.

Po oględzinach następuje praca biurowa rzeczoznawcy, której efektem końcowym jest operat szacunkowy.

Wówczas rzeczoznawca kontaktuje się z klientem, informując go o wykonaniu zlecenia.